La location meublée non professionnelle (LMNP)

Qu'est-ce que c'est ?

Dispositif qui permet à un contribuable de ne pas payer d’impôt sur les revenus provenant de la location d’un bien.

Les conditions

L’investisseur peut acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien. Le bien doit par la suite être loué à usage d’habitation et être meublé. Le contribuable peut également investir dans une résidence neuve de service (EHPAD, Résidence étudiante, résidence d’affaire, résidence de tourisme) pour pouvoir récupérer la TVA lors de son investissement. Dans ce cas, il est nécessaire de conclure un bail commercial avec un gestionnaire de résidence.

L’investisseur doit percevoir moins de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de ses revenus locatifs. Il ne doit pas non plus être inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre de la location meublée professionnelle (LMP). Enfin, l’activité de loueur doit représenter moins de 50 % des revenus globaux du contribuable.

Le contribuable a le choix d’être imposé soit au régime micro-bic soit au régime réel.

Les avantages

S’il fait le choix d’une imposition au micro-bic, alors il peut profiter d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Il n’est cependant pas possible pour l’investisseur de créer un déficit. Ce régime est privilégié par les contribuables dont les charges sont inférieures à 50 % de leurs revenus locatifs. Pour pouvoir profiter de ce régime, les recettes locatives du contribuable ne doivent pas dépasser 70 000 €.

Dans le cas où l’investisseur opterait pour le régime réel (au-delà de 70 000 € ou sur demande auprès du fisc), il pourra déduire de ses recettes, l’ensemble de ses charges (intérêts, taxes, travaux, frais de gestion,…) et les amortissements.

Exemple

Un contribuable imposé au régime réel, acquiert un bien pour la valeur de 300 000 €. Il loue son bien contre un loyer mensuel de 650 €, soit 7 800 € par an. Pour acquérir son bien, le contribuable a contracté un emprunt et doit rembourser 2 400€ d’intérêts par an. Il a également à sa charge 1 300 € de charges diverses. La base imposable des loyers ne sera pas de 7 800 € mais de 4 100 € (7 800–(2 400+1 300)).

Il est possible de cumuler les avantages fiscaux tirés du statut de loueur meublé non professionnel et du dispositif Censi-Bouvard en cas d’investissement dans un résidence.