Comment se passe concrètement un investissement locatif ?

La sélection



Une fois votre projet mature et vos attentes bien définies, place à la sélection de biens immobiliers. Elle peut se montrer assez compliquée tant il y a de choix et de variétés de biens sur le marché. C’est là qu’intervient le conseiller en investissement qui, après un premier rendez-vous, vous présentera une sélection de biens correspondant à votre profil et à vos objectifs.


Les visites

 

Après la sélection faite, place aux visites. N’oubliez pas qu’il s’agit d’un investissement et que votre choix doit être rationnel. Il doit s’appuyer sur des critères bien précis et il est nécessaire de vérifier certains points avant de vous lancer :

  • L’environnement : proximité des services, présence de nuisances (sonores par exemple), ambiance du quartier, etc.
  • L’état de l’immeuble, les parties communes, les services, la présence d’un parking, d’une cave, les frais annexes à prévoir
  • Dans l’appartement : le nombre de pièces, la répartition des pièces, l’orientation, la luminosité, le chauffage, l’isolation phonique, la vue, les fenêtres et les volets, le revêtement au sol et aux murs, les placards, l’installation électrique, la plomberie, les travaux à effectuer…
  • Le diagnostic des performances énergétiques 
  • Le certificat de surface (loi Carrez)
  • L’état des risques technologiques et naturels
  • Le montant des charges de copropriété
  • Les procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales
  • Le dernier avis de taxe foncière

 

Le rendement locatif

 

Vous pouvez calculer le rendement locatif du bien que vous visitez pour en connaitre son potentiel retour sur investissement. Le rendement locatif, ou rentabilité locative, est un indicateur de la performance de votre investissement locatif. Il est donc une aide précieuse dans votre prise de décision si vous hésitez entre plusieurs biens.

Vous pouvez commencer par calculer la rentabilité locative brute. Cet indicateur n’est pas très précis mais vous permet de comparer facilement les biens dans un premier temps. Le calcul est le suivant :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix d’achat du bien) x 100

Pour un résultat encore plus précis, vous pouvez calculer la rentabilité locative nette de charges. Il suffit de soustraire les charges (c’est pourquoi il est indispensable de récupérer cette information lors de la visite) et les frais de gestion au loyer annuel.

Rentabilité locative nette = (loyer annuel net de charges / prix d’achat du bien) x 100

Enfin, pour encore plus de précision, vous pouvez calculer la rentabilité locative nette de charges et d’impôts. Vous devez alors tenir compte des dépenses financières : le montant de la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de notaire, le coût des travaux, etc. Plus vous intégrez de données, plus vous êtes proche de la rentabilité réelle du bien.

Pour évaluer si la rentabilité locative d’un bien est intéressante, vous pouvez la comparer au taux moyen de la ville ou du quartier où se situe le bien.

Exemples de la rentabilité locative moyenne de certaines villes de France :

- Ile de France :

  • Paris : Rentabilité moyenne de 3,4%
  • Evry : 8,8%

- Marseille : 6,2%

- Lyon : 3,9%

- Nouvelle-Aquitaine :

  • Bordeaux : 4,2%
  • Talence : 8,1%

A noter que ces chiffres sont des moyennes, la rentabilité locative peut varier de manière importante d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville.

 

 L’offre d'achat

 

Une fois que vous avez trouvé le bien qui correspond parfaitement à votre projet, c’est alors le moment de rédiger l’offre d’achat. Plusieurs cas de figure possibles : vous faites une offre au prix ou vous tentez de négocier parce que vous pensez qu’une marge est envisageable. Vous pouvez faire une offre d’achat écrite qui est un acte juridique et qui vous engage à acheter le bien si l’offre est acceptée, ou vous pouvez faire une offre d’achat orale qui, elle, ne vous engage pas juridiquement.

Voici les informations à faire figurer dans votre offre d’achat écrite :

  • Votre identité
  • La désignation de bien (adresse, nom du propriétaire, type de bien, superficie, nombre de pièces, etc.)
  • Le prix auquel vous envisagez d’acquérir le bien, en distinguant bien le prix net vendeur, les frais d’agence, le prix FAI.
  • La durée de validité de l’offre (généralement entre 5 et 10 jours). L’offre sera annulée si pas de réponse reçue du vendeur dans ce délai.
  • Votre délai de rétractation, en mentionnant que la vente ne sera effective qu’à la signature du compromis de vente.
  • Votre moyen de financement (prêt, apport personnel).
  • Enfin, n’hésitez pas à ajouter des conditions suspensives qui vous permettront d’annuler la vente si l’une des situations évoquées dans ces clauses se réalise ou ne se réalise pas, selon les conditions établies : obtention du prêt, contre-visite d’un artisan pour devis travaux, documents en attente de la part du vendeur…

 

La signature des contrats

 

Une fois votre offre acceptée par le vendeur, s’en suit un certain nombre d’étapes qui vous mèneront à la signature de la vente.

1. La promesse unilatérale de vente. Elle n’est pas obligatoire. Le vendeur s’engage auprès de l’acheteur potentiel à lui vendre le bien à un prix déterminé. Elle dure en moyenne de 2 à 3 mois, le temps notamment pour l’acquéreur d’obtenir son financement. Pendant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ni proposer le bien à un autre acheteur.



2. Le compromis de vente : Le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acheteur à payer le prix déterminé. Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse un dépôt de garantie d’un montant compris entre 5 et 10% du prix de vente.


En cas de signature d’un compromis ou d’une promesse, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours qui démarre au lendemain de la première présentation du courrier recommandé, sans devoir présenter de motif particulier. Passé ce délai, seule la non-obtention de financement auprès de 2 banques minimum, permet à l’acquéreur de se rétracter sans versement d’indemnités.

3. L’acte définitif de vente : Il doit être réalisé par acte authentique donc il doit nécessairement être conclu devant un notaire. Il permet à l’acheteur de devenir définitivement propriétaire du bien et de récupérer les clés (hors immobilier neuf en cours de construction).

Il se passe généralement 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif. Ce délai doit être fixé avec le vendeur lors de la signature du compromis. Il laisse notamment le temps aux différentes parties de rassembler tous les documents obligatoires au dossier. Le notaire va vérifier votre état civil ainsi que celui du vendeur, vos états hypothécaires mais également les documents d’urbanisme et du cadastre. Il est chargé de vérifier si le bien se trouve sur une zone de préemption (zone définie par la commune pour réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général). Si c’est le cas, le vendeur devra rédiger une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) afin de faire savoir à la mairie qu’il veut vendre son bien. Elle dispose d’un droit de préemption sur ce bien et peut alors l’acquérir en priorité. A partir de la réception de la DIA, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour faire valoir ou non son droit de préemption. Si elle n’a pas répondu au bout de ces 2 mois, on peut considérer qu’elle renonce à ce droit.

Le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif s’explique également par le délai de mise en place des conditions suspensives. Les conditions suspensives sont intégrées dans le compromis de vente et permettent de conditionner la réalisation définitive de la vente à la survenance ou non de certains événements. La plus fréquente est la condition suspensive d’obtention de prêt. Mais il existe également des conditions suspensives de réalisation de travaux, de vente d’un autre bien immobilier, d’obtention d’un permis de construire, etc. Si l’une de ces conditions ne se réalisait pas, le contrat serait annulé et les sommes engagées par l’acquéreur intégralement remboursées. Si toutes les conditions suspensives sont levées, la vente du bien peut avoir lieu et vous pouvez alors signer l’acte définitif de vente.

Le financement

Banque vs courtier

  • Via la banque : Une fois le compromis de vente signé, place à la recherche d’un financement bancaire. Vous pouvez vous adresser directement à votre banque si vous savez qu’elle vous propose de bonnes conditions. Vous pouvez aussi soumettre votre dossier à d’autres banques afin de comparer les offres.

 

  • Via un courtier : Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit immobilier. Le courtier a l’avantage de faire jouer la concurrence et d'ainsi maximiser vos chances d’obtenir le meilleur taux d’emprunt. Son coût est fixé à 1% du montant du prêt, payable au succès et que vous pouvez ajouter à votre emprunt bancaire. A noter que pour un investissement locatif, les honoraires du courtier sont déductibles des revenus locatifs.

 

 Les modalités de l’emprunt

  • La durée de l’emprunt

Il est préférable d’opter pour la durée la plus longue possible, afin de minimiser les mensualités et ainsi diminuer votre effort d’épargne (s’il y en a un). D’autant plus avec les taux d’intérêts plancher actuels, n'hésitez pas à viser la durée de remboursement maximale.

  • Ne pas oublier le prêt travaux

Avant de faire votre demande de prêt, il est important que vous fassiez chiffrer le montant des travaux s’il y en a à prévoir. Faites des demandes de devis à des artisans, faites jouer la concurrence, et intégrez ce montant à votre demande d’emprunt. N’hésitez pas d’ailleurs à prévoir une marge de sécurité dans le chiffrage des travaux (entre 10 et 20%). Pensez à intégrer une enveloppe pour les potentiels lots actuellement loués pour lesquels vous prévoyez de faire les travaux plus tard.

En effet, la banque versera la part travaux progressivement sur présentation des factures, et si le budget initial est dépassé il sera très compliqué de réemprunter aux mêmes conditions. Donc mieux vaut prévoir large afin d’avoir une poche de sécurité en cas d’imprévu.

Enfin vous pouvez aussi, en cas d’investissement en LMNP, intégrer le pack ameublement qui n’est normalement pas empruntable (environ 5000 €).

Le dossier de financement

Que vous passiez par un courtier ou non, et quelles que soient les modalités de votre emprunt, il est préférable de vous présenter à la banque avec un beau dossier déjà complet. Vous instaurerez ainsi une relation de confiance avec votre financeur et cela montrera que vous êtes un candidat sérieux pour l’obtention de votre crédit immobilier.

Votre dossier de demande de prêt doit comporter :

  • Une pièce d’identité en cours de validité
  • Les documents attestant de votre situation familiale : livret de mariage ou certificat de Pacs, livret de famille si vous avez des enfants.
  • Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois.
  • Les documents concernant l’achat du bien : le compromis de vente ou le contrat de réservation si vous achetez en VEFA, le devis des travaux s’il y en a.
  • Vos 2 derniers avis d’imposition.
  • Vos 3 derniers bulletins de salaire ou tout document attestant du montant et de la régularité de vos revenus.
  • Vos 3 derniers relevés de compte bancaire sans découvert durant cette période.
  • Les tableaux d’amortissement d’éventuels autres prêts.
  • Les documents justifiant des sommes qui servent à composer l’apport personnel.

 

Vous devrez ensuite attendre entre 10 jours et 3 semaines pour que la banque donne sa réponse. Si la réponse est positive, la banque donne son accord de principe ce qui signifie que vous avez obtenu votre financement et que la vente va pouvoir être réalisée. Attention toutefois, la banque peut donner son accord de principe avec des réserves qui pourraient annuler le financement si elles ne sont pas levées à temps.

L’offre de prêt vous est envoyée par courrier recommandé. Vous devez attendre 10 jours avant de la renvoyer signée, ce qui correspond au délai de réflexion minimum obligatoire. Il est impératif de la renvoyer signée avant la date d’expiration de l’offre qui sera indiquée sur celle-ci.

Avant la signature de l’acte authentique de vente, vous devrez adresser à la banque une demande de déblocage des fonds afin que le montant de l’achat soit versé sur le compte du notaire qui séquestrera les fonds avant de les virer sur le compte du vendeur à la conclusion de l’achat. Après la signature de l’acte de vente, une attestation de propriété immobilière vous sera remise qui fait office de titre de propriété provisoire et simplifié. Vous recevrez le titre de propriété quelques semaines ou quelques mois plus tard. Le titre de propriété est une copie certifiée par l’administration fiscale et signée par le notaire de l’acte authentique de vente. Ce document prouve votre qualité de propriétaire du bien.

Les travaux et la mise en location

Travaux et assurances



Une fois les clés en main, si vous aviez prévu de faire des travaux, il est temps de recontacter les artisans et ainsi planifier le chantier. N’hésitez pas à le faire en amont de la signature chez le notaire afin de vous assurer que les artisans bloquent bien leur planning pour vous.



C’est le moment de demander à votre banque le déblocage du prêt travaux, sur présentation de la facture d’acompte de la société de travaux. Cette dernière entamera le chantier à la réception du paiement.



 


Enfin, si ce n’était pas déjà fait, car vous êtes supposé le faire avant la signature de l’acte, vous devez souscrire à une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). Il s’agit de l’équivalent de l’assurance habitation pour un locataire. Elle est obligatoire et coûte en moyenne 100€/locataire/an et est fiscalement déductible de vos revenus locatifs.

Gestion locative

Pendant que le chantier avance, vous pouvez commencer à vous occuper de vos futurs locataires. Si vous avez acheté un bien déjà loué, c’est le moment de prévenir vos locataires du changement de propriétaire, de leur communiquer votre RIB pour le règlement des loyers ou encore de vérifier que les assurances habitation sont bien en règle.

Vous pouvez aussi décider de sous-traiter à une agence qui s’occupera de la mise en location et la gestion locative de votre bien. Elle se chargera de prendre les photos de votre bien, de créer une annonce, de sélectionner les profils des potentiels locataires, de faire les visites et de choisir le locataire. Elle pourra ensuite assurer la gestion locative donc notamment percevoir les loyers et les charges, envoyer les quittances de loyer aux locataires, faire la déclaration fiscale des revenus locatifs, etc.

Sous-traiter la gestion locative est un choix très personnel qui dépend de votre situation, de votre disponibilité et du temps que vous avez à allouer à ce projet. A noter que l’agence vous facturera entre 7 et 8% TTC des loyers.

Que faire en cas d’impayé ?

Si vous achetez un bien déjà loué, il est possible, malgré toutes vos vérifications, qu’un des locataires soit un mauvais payeur.

Voici la marche à suivre en cas d’impayé : tenter la négociation à l’amiable avec le locataire pour qu’il quitte les lieux, et sinon engager une procédure d’expulsion via un huissier (12 à 18 mois de délai). En général, le mauvais payeur aura quitté le logement avant la fin de ce délai.

 

Toutes ces étapes sont autant d'étapes obligatoires par lesquels vous devrez passer avant de pouvoir toucher les premiers revenus générés par votre investissement locatif. Nos conseillers sont disponibles pour vous épauler tout au long de ce processus et faciliter vos démarches.