Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

Pour un premier investissement, il peut être difficile de savoir par où commencer. Il est important de bien préparer votre recherche et nous allons vous aider à réaliser l’investissement qui vous correspond et qui vous apportera un maximum de rendement. De votre profil d’investisseur, en passant par votre budget, le choix du type de bien, du secteur géographique jusqu’aux garanties pour votre crédit, découvrez comment préparer au mieux votre investissement locatif.


Définir votre profil d'investisseur

 

Pour commencer, vous devez établir votre profil d’investisseur afin d’identifier les risques que vous pouvez prendre quant à votre investissement :

 

  • Votre âge : il définira votre capacité d’emprunt ainsi que votre stratégie qui ne sera pas la même à 30 ans ou à 50 ans. Les banques notamment, n’auront pas la même réaction face à votre demande de financement selon votre âge. La durée de votre emprunt en sera certainement impactée.

 

  • Votre situation familiale : en couple, célibataire, avec ou sans enfant. Ce critère vous servira à choisir la structure juridique avec laquelle investir (achat en direct ou via une société),. Il va aussi avoir un impact sur votre capacité d’emprunt (seul ou à deux).

 

  • Structure juridique : plusieurs montages juridiques sont possibles, en achat direct en tant que particulier ou en constituant une SCI (Société Civile Immobilière). Cette SCI peut être à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Plusieurs raisons pour investir en tant que société : investir à plusieurs, tenir une comptabilité professionnelle de ses revenus locatifs, cloisonner les flux en cas de multiples biens en location, éviter certaines retenues fiscales… 

 

  • Votre situation patrimoniale : calculer votre capacité d’emprunt raisonnable compte tenu de vos dépenses courantes et ainsi estimer l’effort d’épargne que vous envisagez ;

 

  • Vos objectifs personnels : pourquoi souhaitez-vous investir ? Compléter vos revenus, vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite, etc.

 

  • Votre horizon de placement : plus votre horizon de placement est court, plus vos mensualités de remboursement seront élevées et plus vous vous endetterez. Généralement, plus la durée d’emprunt est courte, plus la vigilance est de mise et la prise de risque à surveiller.

 

  • Votre sensibilité au risque : par définition plus un investissement est rentable plus il est risqué. Votre tolérance vis-à-vis du risque va vous permettre de définir la localisation, les travaux éventuels à réaliser, le type de bien choisi… Les risques éventuels sont la vacance (pas de locataire pendant une longue période) ou le risque d’impayé, les problèmes de chantier, etc.

 

  • Votre situation fiscale : un éventail de dispositif fiscaux existe en France pour stimuler le marché du logement. Selon votre profil et selon le type d’investissement visé, plusieurs lois peuvent s’appliquer. En savoir plus

 

Répondre à ces questions vous permettra d’identifier vos attentes, votre appétence au risque et ainsi mieux qualifier votre recherche.

 

Déterminer son budget

 

Evaluer le budget que vous allez allouer à cet investissement est essentiel pour entamer votre recherche. Pour cela, il faut calculer votre capacité d’emprunt ou capacité d’endettement qui déterminera le montant que la banque sera prête à vous accorder pour financer votre projet.

Pour cela, il faut prendre en compte vos revenus globaux (salaire, BIC, BNC…) mais également certaines charges : les mensualités de remboursement de crédits en cours (immobilier et consommation), le loyer mensuel si vous êtes locataire, les pensions alimentaires et toute autre charge récurrente. En théorie, le taux d’endettement maximal accepté par les banques est de 33%. Cela étant dit, c’est une décision qui revient en intégralité à l’établissement de crédit.

A noter que pour un investissement locatif, les futurs loyers pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt sont minorés de 30%.

Calcul du taux d’endettement = (dettes / revenus globaux) *100

Calcul d’une capacité d’emprunt = revenus globaux - dettes

A noter que d’autres éléments entrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt (montant, type et durée du prêt, taux d’intérêt, apport personnel, âge de l’emprunteur…). Contactez votre conseiller Raizers Transactions qui est là pour vous accompagner dans le montage de votre projet d’investissement.

 

Choisir le type de bien

Tout type de bien peut faire l’objet d’un investissement locatif. Il est possible d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Ils ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients et sont soumis à des dispositifs de défiscalisation différents. Ce choix dépend de votre profil que vous avez identifié précédemment.



Si vous êtes plutôt réticent au risque, que les travaux et la gestion locative vous font peur et que votre objectif principal est de réaliser une économie d’impôts, vous pouvez opter pour un achat dans le neuf soumis au dispositif Pinel.



Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier avec des loyers plus élevés pour rembourser votre emprunt, alors peut-être qu’il sera plus intéressant pour vous d’opter pour un bien ancien, pourquoi pas un immeuble de rapport en déficit foncier, en centre-ville d’une commune dynamique.


Les possibilités sont aussi nombreuses que les profils d’investisseurs sont variés. C’est là que vous faire accompagner par un conseiller en investissement immobilier  prend tout son sens.

 

Zoom sur les biens dans l’ancien

Il s’agit de biens ayant subi une mutation (vente, donation, succession) par leur précédent propriétaire.

Avantages :

  • Les prix dans l’ancien sont plus attractifs que dans le neuf.
  • Réalisation d’une plus-value à la revente grâce aux éventuels travaux.
  • La localisation des biens anciens est souvent idéale, dans le centre-ville, proche des commerces et des transports.
  • Davantage de biens disponibles sur le marché de l’ancien.
  • Pas de délai pour disposer du bien. Vous pouvez généralement récupérer les clés dès la signature de l’acte de vente.
  • Le charme de l’ancien attire les locataires.

Inconvénients :

  • Des travaux sont souvent nécessaires et doivent être pris en compte dans vos calculs de rentabilité.
  • Les frais de notaire représentent entre 7 et 9% du prix d’acquisition.

Zoom sur les biens dans le neuf

Désigne les biens en cours de construction. Leur acquisition se fait généralement en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), ou plus communément appelée la « vente sur plan ». Ils peuvent aussi être déjà terminés lorsqu’ils sont proposés à la vente. Certains logements anciens qui ont été totalement rénovés peuvent être assimilés à du neuf.

Avantages :

  • L’immobilier neuf est encadré par de nombreuses garanties.
  • Les frais de notaire sont moins importants, environ 3% du prix d'acquisition.
  • Permet de réaliser des économies d’énergie et de disposer d’un équipement récent et aux normes.
  • Possibilité d’être exonéré de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l’achèvement du logement. Cela dépend des communes ou des collectivités locales.

Inconvénients :

  • Des prix moins compétitifs et peu négociables. Le prix au m² est 15 à 20% plus élevé que dans l’ancien.
  • Il peut être difficile de se projeter quand on fait un achat en VEFA car on ne se rend pas compte des proportions, de la luminosité, etc.
  • Les délais de livraison des biens neufs sont importants, vous devez compter en moyenne entre 12 et 18 mois entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien si le chantier n’a pas commencé, un peu moins s’il a déjà démarré.

 

Ensuite, selon votre budget et vos envies, vous pourrez choisir entre un appartement, un immeuble, un local commercial, etc.

Les conseillers Raizers Transactions sont là pour vous aider dans cette prise de décision. Ils vous apporteront un avis d’expert et un œil extérieur et vous accompagneront dans la réalisation de l’investissement qui conviendra le mieux à votre profil.

Où investir ?

 

Bien choisir le secteur géographique dans lequel vous réalisez votre investissement est primordial. En effet, le marché de l'immobilier varie énormément d'une zone à l'autre et certaines sont porteuses d’opportunités plus intéressantes que d’autres. Il est important de baser son choix sur des analyses chiffrées.

Les éléments à prendre en compte sur le secteur géographique :

  • Le prix de l'immobilier et son évolution au cours des dernières années
  • Le loyer mensuel au m² sur le secteur : site Meilleurs Agents
  • Le taux de rentabilité ((loyer annuel/prix d’acquisition) * 100)
  • La tension locative (l'offre sur le marché vs. la demande de logements) : le tensiomètre locatif de Locservice
  • La géographie et l'urbanisme (qui peuvent avoir un poids sur l’attractivité du secteur)
  • La démographie (population, croissance démographique, population locataire...)
  • L'économie (secteur porteur, revenu médian, taux de chômage...)

L’idéal étant de miser sur un secteur dynamique, en expansion, où la tension locative est importante. Mais encore une fois, tout dépend de votre aversion au risque et votre recherche de rentabilité. Si vous vous éloignez des secteurs dits « prime », c’est là où vous ferez potentiellement les meilleures affaires.

Se renseigner sur les garanties

 

Il existe un grand nombre de garanties encadrant la construction neuve et protégeant l’acquéreur en cas de problèmes à la réception du bien ou après. Il est important d’être vigilant et de s’assurer qu’elles sont mentionnées au contrat. Au regard de ces garanties, il est également important de bien contrôler l’état du bien à réception.

Les différentes garanties :

  • Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : Elle garantit la livraison des programmes immobiliers neufs. C’est une sécurité juridique et financière couvrant les personnes ayant acheté leur bien en VEFA. Elle garantit l’achèvement du projet immobilier même en cas de défaillance du promoteur. Elle est obligatoire pour les promoteurs de projets immobiliers à usage d’habitation depuis le 1er janvier 2015.

 

  • Garantie vices apparents : Elle concerne également les biens en VEFA et peut être activée si des défauts de conformité sont constatés lors de la livraison du bien, c’est ce qu’on appelle des réserves. Ces défauts doivent être visibles à l’œil nu et présents au moment de la prise de possession des lieux, après la signature de l’acte de vente. L’acquéreur a un mois après la prise de possession des lieux pour notifier de potentiels vices par courrier avec accusé de réception.

 

  • Garantie de Parfait Achèvement (GPA) : Elle impose au constructeur de réparer tous les désordres constatés par l’acquéreur dans l’année qui suit la réception des travaux, peu importe leur importance et leur nature.

 

  • Garanties isolation phonique : Elle permet un recours en cas de nuisances sonores constatées par l’acquéreur et si l’isolation phonique ne répond pas aux exigences minimales requises qui font l’objet de prescriptions légales ou réglementaires inclues dans le contrat. Elle s’inscrit dans la Garantie de Parfait Achèvement et est donc applicable pendant un an à compter de la livraison du bien. Il faut toutefois que ce soit la première personne vivant dans le logement qui entame les démarches en cas de problème.

 

  • Garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale : Elle impose au constructeur de remplacer ou de réparer les éléments d’équipement dysfonctionnels d’un logement jusqu’à deux ans après réception des travaux. Ces éléments doivent pouvoir être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros-œuvre.

 

  • Garantie décennale : Elle impose au constructeur la réparation de certains dommages pouvant affecter la solidité d’un bien ou qui le rendent inhabitable jusqu’à 10 ans après réception des travaux.

 

Vous avez établi votre profil d’investisseur, estimé votre budget en calculant votre capacité d’emprunt, fait votre choix entre l’immobilier neuf et ancien, décidé de la ville où investir et bien identifié les garanties qui régissent la construction ? Vous êtes maintenant fin prêt pour vous lancer dans la recherche. N’hésitez pas à contacter nos conseillers en investissement qui, à partir de votre profil et de votre projet, vous présenteront les meilleures opportunités actuellement sur le marché.